Zaterdag 6 april is het de jaarlijkse Open Huizen Dag van makelaarsvereniging NVM, waarop veel te koop staande woningen hun deuren openen. Het is de kans voor huizenzoekers om veel woningen achterelkaar te bezichtigen en mogelijk hun slag te slaan.  

Met de grote vraag naar woningen, is de kans groot dat de Open Huizen Dag druk bezocht wordt en dat je niet de enige geïnteresseerde bent.

Hoewel het moeilijk is om een voet tussen de deur te krijgen op de koopwoningmarkt, vanwege het krappe aanbod en de relatief hoge prijzen, willen starters graag een woning kopen, meldt Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

Maar dat geldt ook voor doorstromers, die al een huis bezitten. Waar deze groep vorig jaar nog voorzichtig was, is er nu meer behoefte een andere koopwoning te vinden, merkt Van Bruggen. De vraag naar koopwoningen is dus gestegen terwijl het aanbod nog steeds krap is. Daardoor zijn de prijzen tussen februari 2023 en februari 2024 met 4 procentpunt gestegen.

Van Bruggen verwacht dat de stijging van huizenprijzen doorzet en dat overbieden vaker voor gaat komen. Kortom: het is dus dringen op de huizenmarkt. Wil je snel toeslaan, dan, is het wel zo handig om een aantal zaken op een rijtje te hebben. We noemen er hieronder negen punten om rekening mee te houden.

1. Weet wat je budget is voor maximale hypotheek

Uiteraard is het goed om te weten wat je budget is. Hierbij is het bedrag wat je maximaal aan hypotheek kan krijgen van belang. Immers, de meeste huizenkopers moeten een hypotheek afsluiten om een koopwoning te kunnen financieren.

Hierbij geldt voor starters dat ze de woning vaak volledig of grotendeels met een hypotheek financieren, terwijl doorstromers een kleinere hypotheek kunnen afsluiten omdat ze de overwaarde van hun woning in hun nieuwe huis kunnen steken.

2. Je moet altijd eigen geld meenemen

Je moet trouwens altijd eigen geld in de woning steken, omdat je in principe maximaal 100 procent van de marktwaarde mag lenen. Bijkomende kosten om eigenaar van de woning te worden, zoals de overdrachtsbelasting en kosten voor de notaris, hypotheekadvies en de makelaar kun je niet meenemen in de hypotheek.

3. Extra lenen bij goed of slecht energielabel

Ook goed om te weten: Tegenwoordig kunnen zowel starters als doorstromers extra lenen als er sprake is van een goed energielabel. Vanaf energielabel D kun je 5.000 tot 50.000 euro extra lenen. Ook kun je extra lenen als je een woning met een slecht energielabel wilt verduurzamen.  

Koop je een woning met label E,F, of G, dan kun je 20.000 euro extra lenen om te verduurzamen. Bij C of D, 15.000 euro en bij A- of B-labels 10.000 euro.

Bron: Van Bruggen Adviesgroep
Bron: Van Bruggen Adviesgroep

4. Maximale hypotheek: vul rente, brutoloon juist in en vergeet schulden niet

Bij de berekening van de maximale hypotheek is je inkomen en de rentestand van groot belang. Daarnaast speelt mee of je spaargeld hebt, welk energielabel de woning heeft en of je starter of doorstromer bent.

Op websites kun je een snelle berekening maken van de maximale hypotheek. Hoe nauwkeurig het resultaat is, hangt natuurlijk af van de gegevens die je invult. Zorg dat je leningen zoals een studieschuld invult en het juiste bedrag aan brutoloon. Geldverstrekkers nemen niet altijd alle looncomponenten mee in het brutoloon. Daarover lees je meer in het onderstaande artikel.

Lees ook: Maximale hypotheek bepalen? De bank rekent niet altijd met het brutoloon dat op je werkgeversverklaring staat

Uiteraard moet je ook een hypotheekrente invullen. Actuele rentes vind je op de websites van geldverstrekkers, hypotheekadviseurs of websites als actuelerentestanden.nl. Je kunt ervoor kiezen de rente van een bepaalde geldverstrekker in te vullen of een gemiddelde rente. Bijvoorbeeld de gemiddelde rente voor annuïteitenhypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar.

Bedenk dat je een hypotheek kan afsluiten met NHG-verzekering, waarvoor de rente lager zal zijn. Voor hypotheken zonder NHG-verzekering geldt een opslag die afhankelijk is van hoeveel je leent ten opzichte van de woningwaarde. Als je 100 procent van de woningwaarde leent, dan betaal je meer dan als je bijvoorbeeld 60 procent van de woningwaarde leent.

Lees ook: Stijging huizenprijs beperkt mogelijkheid om huis tegen relatief lage rente te financieren met NHG-hypotheek

5. Overbieden? Houd de taxatiewaarde in de gaten

Hiermee komen we op het volgende punt: overbieden. Mogelijk moet je (ver) boven de vraagprijs bieden om een woning te kunnen bemachtigen. De koopsom is dan dus hoger dan de vraagprijs en mogelijk óók hoger dan de woningwaarde ofwel taxatiewaarde.

Houd er rekening mee dat je het bedrag boven de taxatiewaarde niet kan meefinancieren in de hypotheek. Immers, je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Als je boven de taxatiewaarde hebt geboden, moet je dus spaargeld hebben.

Bedenk ook dat de hypotheekberekening op een website een momentopname is. Immers, de rente kan wijzigen, iets wat ook geldt voor je inkomen of schulden.  

6. Doorstromer: maximale hypotheek kan lager uitvallen door oude hypotheek

Ben je een doorstromer, dan is de berekening van de maximale hypotheek ingewikkelder, omdat je de woning financiert met een hypotheek, spaargeld en de overwaarde van de huidige woning. Bovendien heb je al een hypotheek, die je in veel gevallen kan meenemen naar de nieuwe woning. De meeste rekentools op internet nemen de bestaande hypotheek niet mee.

Heb je al een annuïtaire of lineaire hypotheek, dan mag je voor dat deel niet rekenen met een nieuwe looptijd van 30 jaar. Voor de berekening van de maximale hypotheek geldt de resterende looptijd voor de hypotheek die je meeneemt. Hierdoor kan de maximale hypotheek lager uitvallen dan het resultaat van een rekentool op internet.

7. En houd rekening met eventuele toetsrente

De oude hypotheek die je meeneemt naar de nieuwe woning, heeft mogelijk een lagere rente dan de actuele rente. Daardoor kun je mogelijk meer lenen dan een tool op internet toont. Dit geldt echter alleen als de resterende rentevaste periode van de oude hypotheek nog minimaal 10 jaar is.

Als de resterende rentevaste periode minder dan 10 jaar is, rekenen geldverstrekkers met een toetsrente van 5 procent over de oude hypotheek. In dat geval kun je weer minder lenen dan uit de tool rolt, ondanks dat je een oude, lagere rente meeneemt.

8. Doorstromer: Let op voorwaarden bij meeverhuizen hypotheek

Weliswaar kun je in veel gevallen de oude hypotheek meenemen, maar de voorwaarden verschillen behoorlijk per geldverstrekker. Zo kan in de voorwaarden staan dat de rente van de ‘meeneemhypotheek’ tijdelijk wordt omgezet in een variabele rente, als je een nieuwe woning koopt en de oude woning nog niet hebt verkocht. De variabele rente geldt dan totdat de oude woning is verkocht.

De variabele rente is momenteel hoger dan de vaste rentes en waarschijnlijk ook hoger dan de rente van de bestaande hypotheek. Check de voorwaarden voor het verhuizen van de hypotheek dus goed.

9. Doorstromer: Mogelijk heb je een overbruggingshypotheek nodig

Daarnaast sluit je als doorstromer mogelijk ook een overbruggingshypotheek af met een variabele rente. Je kan dus twee keer te maken krijgen met een tijdelijke variabele rente: Op de oude hypotheek en de overbruggingshypotheek. Je maandlasten kunnen dan tijdelijk een stuk hoger zijn.

Een overbruggingshypotheek heb je nodig als je een nieuwe woning koopt, terwijl je de oude woning nog niet hebt verkocht, omdat de overwaarde nog in stenen zit.

Lees ook: In deze 2 situaties kun je als huizenkoper niet om de variabele hypotheekrente heen: die is met gemiddeld 5% behoorlijk hoog

Je gebruikt de overbruggingshypotheek om de nieuwe woning mee te financieren als die later bij notaris passeert dan de woning die je verkoopt. Omdat de oude woning nog niet is verkocht moet je een schatting maken van de overwaarde. Volgens Van Bruggen Adviesgroep kun je meestal 90 procent van de overwaarde financieren met een overbruggingshypotheek.